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有人说房价要涨,有人说房价要跌,5~10年房价会是个什么走势呢?
类型:展会专区  日期:2018-04-26  浏览:212 次  评论:查看评论
下面我们从政策、人口这几方面分析:
 
 
 
政策
 
随着国家对疯狂的楼市一步步深入干涉,加入限购的城市越来越多,限购力度也越来越强。
 
从社保缴满两年才有资格买房,到买房后5年内不能交易等等,花样层出不穷!
 
就拿北京来举例,“326”商住房限购政策刚一周年,成交量就大幅萎缩,环比跌94.6%,腰斩腰斩。
 
此外,从平均价格来看,北京商住市场二手房价格的平均下跌幅度已超过30%,部分二手商住房价格跌幅超过40%。
 
再来看全国,据3月份最新调查显示,全国50个典型城市新建商品住宅成交面积环比减少5%,同比减少27%。其中,有34个城市出现同比下跌,其中廊坊同比跌幅最大。
 
总的来看,一线、二线、三线50个典型城市新建商品住宅成交面积同比跌幅分别为35%、30%和22%。
 
 
 
虽然房价还上演着最后的倔强,但是成交量腰斩的事实,狠狠的扇了房企第一个巴掌。
 
今后,房地产商的日子也不好过,随着政策对他们的资金层层控制,他们的融资难度和成本也会随之逐渐上升。
 
加上一线楼市的房价环比持续下降,二三线楼市的环比涨幅也不断回落,使得各大房地产商对回款的要求和依赖将明显增加,急需通过大幅度销售(促销)的方式来回笼资金防范风险。
 
此时,银行也没有闲着,从之前的利率下沉,到如今的利率上浮。都可以看出国家对楼市的态度。
 
国家都这个态度了,你房子即使涨能涨到哪里去,肯定是下跌的可能性大??!
 
 
 
人口
 
房价长期看人口,5~10年应该算是长期了吧,比起以上种种政策,人口更具说服力!
 
人口就是一个城市的生气,没人气的城市,还有脸谈房价涨跌?直接崩盘!
 
因为中国在过去相当长的时期里,人口流动都受到限制。所以,过去20年城镇化的过程,其实也是人口市场配置的过程。
 
而展望未来5~10年,中国的人口流动也很有可能更加失衡,对城市的优胜劣汰是必然的。
 
比如说,苏联解体之后,俄罗斯就曾出现过大规模的人口流动,其中西伯利亚地区成千上万的小镇被废弃,迁出人口的主要目标是莫斯科和圣彼得堡。
 
也就是说,小城镇终究会被抛弃,人口向大城市聚集。
 
中国的城镇化,将不可阻挡地成为“中东部大城市化”。而中西部城市很多盲目扩建的新区,将彻底沦为鬼城。
 
未来的中国,人口将更趋于聚集。 超大城市会有,鬼城也会有。而这些被抛弃的鬼城,房价将迎来坍塌!
 
 
 
从大趋势来看,人口红利的下降已经成为不可回避的话题。
 
而当人口总量下降时,城市之间的人口战争就正式打响了,这里多了,那里就少了,你死或我亡。
 
近些年来,我国农村的人口越来越少,大量村庄合并消失,而大城市越来越多,2015年我国百万人口以上大城市达到142个。
 
从农村向城市迁移,从中小城市向大城市迁移,我国人口逐渐向大城市高度集中。
 
而三四线的小城市没有优质的政治资源、商业资源、教育医疗资源、人力智力资源。
 
无法吸引人口流入不说,反而人口正在不断流失。
 
城市间人口的争夺正在发生,因为人是很现实的。
 
经济欠发达的地区将逐渐被人们抛弃,而经济发达的城市将更受追捧。
 
而且,这个现象将会在未来人口红利趋缓的过程中日趋明显。
 
参见最近各大强二线城市纷纷出台“人才(抢人)政策”,说明大家都已经意识到未来形势的严峻性。
 
 
 
为什么之前的房价能够炒起来呢?
 
就是因为这个住房是刚需需求,使得有人愿意花更高的价格来“接盘”,投资者不至于把房子砸在自己的手上。
 
对于房产投资者来说,购置房产后,未来获利的方式无非两种:以更高的价格出售套利,或者转租获得持续性稳定的租金收入。
 
而无论是转售还是出租,都必须存在一个“接盘者”。
 
在一些三四线城市的非核心地区,开发商受到前几年全国房地产市场过热的影响,拿地太多,盲目建设。
 
然而三四线城市本地居民的住房刚性需求基本饱和,投资意愿又不高;更无法像一线城市一样吸引非本地居民购房。
 
短暂的热潮之后,必将一地鸡毛。许多城市出现了大面积空置的现象,就比如鄂尔多斯,成了著名的“鬼城”。
 
一个没有竞争力的城市,一个人口持续流失的城市,房价必将崩塌。
 
所以在这里预测:房价下跌始于三四线及以下城市,最终蔓延向一二线城市!
 
 
 
总结
 
无论是从短期的政策,还是从长期的人口来看,楼市都不再适合投资。
 
短期内,各地政府可能还会花大力气去保一保房价(保GDP),最多也只能维持房价稳定,房价不涨实际上就是贬值。
 
如果大家有什么支撑房价的观点,欢迎评论区讨论~
 
 
 
 
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