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房地产迎来三大?;?!房价“雪崩”大局已定?
类型:专家解读  日期:2018-05-25  浏览:160 次  评论:查看评论
时至今日,处于持续金融去杠杆的房地产市场,仍未平静。种种信号显示,高房价又有重燃的趋势。
 
这体现在两个方面:第一,调控虽然紧锣密鼓宣发,但遏制房价上涨的作用未见明显效果,截止4月底房价过万的队伍还在继续壮大,统计数据显示有近60个城市房价过万,很多名不见经传的小县城房价都已过万,“房价太高了”的感慨之声不绝于耳;第二,调控似乎陷入了“越调越涨”、“越调越抢”的怪圈,2018年以来,很多调控高压的城市不仅价格未得到有效控制而且又开始躁动了,尤其是抢人才大战的城市,就连以房价平稳著称的成都、西安、大连、昆明等都开始出现价格的巨大波动了。
 
 
 
抢房、抢人的紧张感下,原本一平如水的城市都充斥着“买房难”、“买不到房”的焦虑与恐慌之中。一边是调控重压,限购、限售、限价等多种手段齐上阵,另一边却是各大商业银行屡屡上浮首套房贷款利率,刚需的买房之路再一次蒙上阴影。高房价之下,很多人不禁感慨“想当房奴都不能实现”,即便有人靠几代人齐心协力实现了买房安居梦,但最后换来的依然是负债累累。
 
高房价迫使更多人成为了房奴,提前透支了几十年的购买力,没有太多余钱去消费购物了。余生因为一套房子就此发生了巨大转折,或者说未来的三十年被一套房子牢牢限制住了。呜呼哀哉,高额房贷早已成了每个国人头顶高悬的达摩克利斯之剑,稍有力不从心就可能一无所有。
 
 
 
高房价还能坚持多久,房地产泡沫何时破灭?想必这是很多关心楼市的人一直渴望知道的答案。奇哥也想知道答案,但这注定是不可预知的。不过,历史早已用血的教训告诉我们,每一个国家房地产崩盘的前夜都依然疯狂,美国、日本以及中国的香港都如此。俗话说得好,欲使其灭亡,必先使其疯狂。
 
话说回来,楼市泡沫破灭、房价迎来转机并非都是无??裳模涸谄娓缈蠢?,中国高房价早已是“兔子的尾巴长不了”,表面风光的楼市背后实际上是暗流涌动,中国有句老话叫“郁疾成患”,这话用来形容中国目前的楼市再恰当不过。中国楼市三大基本面在悄然突变,高房价恐再难支撑:
 
 
 
疯炒过后,全民负债累累,高房价拿什么续命?
 
著名经济学家林采宜说,我们这一代人“百万负翁”、“千万负翁”很多,尤其是近两年房地产迎来暴发式发展,全民高杠杆买房、炒房屡见不鲜,很多人看似因为房产升值而拥有百万、千万资产,但实际上早已是“负”可敌国了。你看负债率的上升就知道未来中国负债率可能还会上升,当负债率越高就说明未来消费的空间越来越有限。
 
地产评论员吴其伦也说过,老百姓永远是输家。因为对于普通民众而言,他们穷其一生也只能买得起一套房,房价上涨给他们带来的不是福音而是伤害。因为房价上涨直接推高其生活成本及经营成本。房产升值带来的不过是无法兑付的“纸面财富”,毫无意义,因为他们永远不可能卖掉换钱。即便是置换新房、大房,也会更加吃力,因为其它的房子价格也在上涨,到头来苦的还是老百姓自己,所以他们永远是输家,还是彻头彻尾的资产为“负”的输家。
 
 
 
对于这种观点,奇哥再赞成不过了。居民的收入增幅永远涨不过房价增幅,但是这种赛跑总有跑不下去的时候,毕竟当居民负债率越来越高的时候,购买力在消失,未来老百姓手上都是房子和负债了,谁还会买开发商和炒房客的房子呢,高房价拿什么来继续续命呢?
 
10套房子空3套,空置税若开征,房价或迎来“雪崩”
 
中国到底缺不缺房已经不存在争议。潘石屹说,中国当前的房屋空置率高达5成,空置率是高房价的关键;也有专家说中国的房子够40亿人居住,中国房地产早就存在过度开发建设,尤其是三四线城市,即便2016、2017两年去库存效果显著,很多地方依然库存足够卖3-5年。
 
 
 
而去年10月的数据也显示,2016年全国居民人均住房建筑面积已高达40.8平方米。远超很多发达国家。事实上,只要我们留心观察,发现一个三代同堂的家庭,拥有住房基本上都在三套以上,老家农村或是镇上一套宅基地建的房子、县城或是市里一套,自己工作的一线或是二线城市一套。
 
中国早就不缺房了,如果把一些小产权房和军队等所有房屋全部统计,中国房屋数量早就过剩了。那么房价为什么还会高涨呢?一方面,房屋空置率居高不下,权威数据显示中国10套房子有3套是空置无用的,根本原因在于中国持有房屋无需任何成本,而房产又是抵御通胀的最好途径,所以中国有钱人都喜欢买房,买来又不住不租,所以造成了资源浪费;另一方面,城市化进程导致的人口向资源优势城市的过度集中,导致住房结构化供需不平衡,加之买涨不买跌及炒作、投资的非理性需求暴涨,原本供需不平衡居民更加扭曲加剧。
 
 
 
即便如此,房屋过度开发的事实仍然存在。供大于求价格下跌,这是经济学铁律,所以从长远来看,随着房屋越建越多,房子的价格未来只会下跌。如果房地产税和空置税这两项长效机制能在短时间内出台的话,奇哥相信到时候房价“雪崩”的局面都极有可能出现。
 
人口红利锐减,没有人的城市开发商建那么多房子卖给谁?
 
抛开高负债和高空置率不谈,中国人口红利在逐渐消失也关系着房地产的未来。从这次二线城市抢人才来看,我们似乎看清了一个道理,庞大的人口基数关乎着人才质量,决定城市未来,承载国家命运。一二线城市之所以房价不断攀升就是因为有源源不断的人口输入,有人的地方才有活力,才会产生巨大的购房需求。如果一个地方前期规划再好,但就是无法吸聚人口,那这个地方最好建好也只是一个个“鬼城”。
 
 
 
随着中国人口结构的改变,新生儿出生率暴跌和老龄化社会已经在这个时代凸显,人口红利在锐减,甚至有专家预测,人口红利将在10年后完全消失,试问未来我们拿什么支撑高房价?没有人去的城市谁买你们开发商建的房子?
 
虽然眼下很多二三线城市又有逆势而动的趋势,房价又要躁动了,但是正如上文分析的,支撑高房价的基本面都在渐渐分崩离析,眼下可能还未到“?;?rdquo;的时期,但是端倪已现,不可不重视。要知道日本房地产崩盘的前夜东京的交易市场还是灯火通明,持有巨款的买家依然在马不停蹄地购买,但一夜之后,加息刺破了楼市,房价暴跌,房产成了甩不掉的累赘,万般喧哗归于尘土的时候,很多人痛心疾首高呼不该贪心多买,也只能徒留叹息了。
 
 
 
奇哥不敢说中国楼市在步日本楼市的后尘,但如果中国的房地产市场依然我行我素,任由高房价肆意发展,炒作行为无节制蔓延,恐怕悲剧降临也即将不远了。因此来看,本轮楼市调控绝非儿戏,回归房子居住属性更不是空喊口号。房子是用来住的,不是用来炒的,老百姓更不能靠“抢”来解决买房问题。唯有真替刚需做主,在政策上严厉打击炒房投机,保持调控的高压态势不松,这一切才有可能迎来转机。
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