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任志强:房价是涨是跌,取决于特朗普!
类型:专家解读  日期:2018-05-25  浏览:144 次  评论:查看评论
每次任志强最新的演讲出来,所有的文字,都值得一字不落的认真拜读,总能从里面发现很多不一样的观点,一针见血,抓住要害。
 
4月22日下午,任志强在“2018诺亚财富房地产金融高峰论坛”上,进行了长达60分钟的演讲,各种犀利的、形象的、批判的言辞,很是过瘾。以下为演讲精华版。他演讲最后还特别强调:我再说一遍,你们千万别给我传出去,我都被问过了。
 
 
 
01
 
今年一季度,是房价涨幅最高的一个季度。
 
今年一季度涨了多少呢?涨了7.9。今年的一季度是全国平均房价历史上涨幅最高的一年。
 
利用70个大中城市或者100个城市的指数,看来房价是跌了。跌到哪了呢?跌到政府的手上了,因为政府把销售价格给你限制了,所以表面上看是跌了。
 
从有房地产以来,历史上的一个季度计算,今年一季度是房价涨幅最高的一个季度。
 
02
 
银行降准,明令禁止流向房地产
 
有人说,4月25日开始降息,银行准备降准,这是个信号,但是这个信号会到什么时候不知道。
 
到目前为止,1.3万亿里头有9000亿是银行间进行内部调整的钱,对社会只有4000亿,但主要用于中小企业贷款,而且命令禁止流向房地产。
 
别人家娶媳妇你看着高兴就行了,那不是你家娶媳妇儿,所以这个差距是很大的。
 
03
 
调控造成房子质量越来越差
 
我们现在看到市场上的调控政策基本上劣币驱逐良币,就是开发商没盖好房子,你只能盖破房子,越破越好。这个破房子破到什么程度呢?
 
有些一期的房子卖的很好,又有空气净化器,又是高级的电梯,又是高级的门窗,二期的价格比一期的还低,于是大家把空调都撤了,把电梯换成最破的电梯,把外墙的瓷砖给弄没了。
 
总之,以后可能得盖破房子,不能盖好房子,这是一个很麻烦的问题。所以,产品与价格之间的矛盾,尤其是想盖绿色产品,我们想盖环保产品,你不让卖高价,怎么办?
 
比如说碧桂园,去年比前年的低,就是只能卖破房子,卖低价,扩大规模,但是利润达不到那么高。
 
(这里解释一下,由于利润萎缩,融资困难,想要维持高增长,就必须让钱流动的更快。这里映射的是碧桂园一天出图,四十天开盘的变态规定。)
 
 
04
 
只租不售,给腐败开了一个很好的头
 
前天开会我问一个人,你的房子租出去没有?他摇摇头,没有。
 
他是一个月1.5万,一次性交180万,十年的租金,在北京的一个很远的地方,那也就是平均一个月2万块钱的租金,90平米以下的房子。
 
我觉得固定性住房(只租不售性质)以后给腐败开了一个很好的头儿。
 
我们在海南已经发现有几十位部长级的享受了30年的租赁权,我也搞不清楚他们是自己花钱的还是别人给的房。反正这种长租房,创造了一个新的机会,我也不知道法院会怎么判。
 
再一个,给开发商的压力就是,这个租金可能是难得取得回报。
 
05
 
越出政策的地儿,房价越涨
 
政策陷入了一动悖论,这种悖论是非常严重的悖论。大家都说,出台政策以后很多人担心房价是不是会跌了,我个人觉得,越出政策的地儿,越证明房价要涨。不涨他出政策干吗?他傻呀?
 
在座的这些人,开会时,每次都问我,到哪买房子?
 
我说你真傻,政府告诉你到哪买房子了,他在那儿使劲压着,就告诉你到那儿买房子,不压着不就涨了吗?涨了才压着,是吧?
 
如果那个葫芦扔在水缸里头,你不按着不就往上走吗?你按着才往下走。现在按着,葫芦下去,水上来了。你想想,葫芦按下去了,水缸里的水是不是往上走?这么简单的道理还用问吗?
 
政府告诉你到哪买房子,你就到哪去。
 
06
 
一二手房价倒挂?那你还不去炒!
 
我把地价加上一个建安,税费,各种成本加进去以后,这是我卖得不赔钱的价,叫地板价。
 
天花板价在哪?天花板价在顾客身上,一个人买,可能加点利润就算了,10个人买我就得往上加价,这个价叫天花板价。现在这个天花板价让政府按住了,政府把天花板价打破了,打到地板上去了。
 
所以各种政策加码的时候,就形成了很多地区出现了一二受房价倒挂。
 
倒挂是什么意思?二手房卖6万块钱,政府给你批的一手房卖5万块钱。
 
这说明什么?说明政府告诉你,赶紧炒房。你买了就有1万块钱的差价,那你还不去炒。
 
 
 
07
 
为什么要摇号?
 
为什么要摇号?摇号就是供不应求,100套房子有3个人买用摇号吗?摇不摇都摇到你头上了。
 
上海前两天摇了好几个号,我一看,一个公司买了170套房子,他组织一大堆公司人员在那儿填窟窿,摇号,占名额。这说明什么?说明是政府在帮你。
 
08
 
中央和地方博弈(前方高能预警)
 
我最近去了很多地区,地方官员都问我,怎么想办法和中央政府政策博弈?我说你们怎么都这么想?
 
比较早的大家听的,90、70,这个调控政策针对谁的呢?针对开发商的。所以开发商和政府斗争,把90、70的户型改来改去,然后把户型,厕所、卫生间的空间,阳台都调来调去,就是要躲90、70的政策。
 
第二步就变成老百姓离婚了,那就是消费者开始跟政策进行斗争。
 
现在就是地方政府开始跟政策进行斗争。我问几个房管局局长,那天我去干什么了?房管局长陪我吃了三顿饭,就是要问一大堆问题,拿着小本子使劲记。
 
房管局长的第一任务是不能让市长和书记被请去谈话。因为房价涨到一定程度以后,市长书记被约谈官儿就当不成了,所以这是一个很重要的问题。
 
地方政府就得跟政策做斗争,所以他们就想个办法,把市里的房价和县里的房价结合起来。先是远郊区,远郊区不行就把周边市管县的价格全合进来。
 
这就造成了一个什么呢?开发商、消费者和地方政府三方联合起来和中央博弈。要是不博弈,地方政府地卖不出去,你要硬压着开发商,地还是卖不出去了。所以,这就是一个很严重的问题。
 
09
 
政策什么时候取消,取决于特朗普
 
很多人问我,什么时候这些政策能够取消?什么时候这个政策能够解封?
 
前两天开会有一个老总告诉我,最好就得看看我们特朗普先生给我们帮多大的忙。特朗普先生要让中国的外贸掉下去了,要让中国的经济掉下去了,可能政府就得把这个后门开开,让开发商日子好过点,要不然经济就掉下去了。
 
 
 
10
 
城镇化红利期还很长
 
中国到现在14亿人里头,8亿人在城市生活,但只有5亿多是城市户籍,40%是城市户籍,剩余的人都是农村户籍。
 
所以虽然有一部分农民住在城市里头,但是他孩子不能上学,不能领退休金,不能买房子等等。
 
去年我们中国的服务业已经超过了GDP的50%,换句话说,如果服务业越来越多的时候,一定要靠城市才能解决问题,靠农村是解决不了服务业的问题的,靠农村就是老婆和孩子给你倒水洗脚,能有人给你捏脚吗?
 
所以城里城外,不管是发达地区和不发达地区,我们都可以看到,未来发展的趋势,第一产业的人口一定是越来越少,必须到城市才能富起来。中国要想达到基本现代化和现代化小康,你得满足70%的城市化率,我们还早着呢。
 
11
 
还要用20年完成70%城镇化
 
我们的现有城市里头,现在大概有220亿到240亿平方米的住宅,这包括破房子,包括非成套住宅。那如果按70%的城镇化率计算的话,我们最少得有400多亿。
 
大现有情况下,好像增长1倍的住房增长量。我们每年住宅多少呢?去年大概7.8亿平方米,今年大概也就10亿平方米。
 
即使是这样算的话,我们还得用20多年的时间才能满足70%的城市化率的人口需求。我们满足不了。如果你天天用按着的方法,这个速度可能就很难达到。
 
房地产长远的发展你是改变不了的,美国200多年呢,纽约现在房地产市场仍然是大头。你说房住不炒,把它弄没了,弄没了中国经济就没了,这个是无法改变的一种情况。
 
12
 
90后、00后可以从父母那里继承三四套房子
 
很多人说,我(90后、00后)可以从父母那儿继承一套房子,从老婆家里还可以继承一套房子,我一个人可以分三到四套房子。
 
胡扯,因为老人不死。我们的平均年龄估计从60多岁,70多岁,现在涨到80多岁了,过两年就是90多岁。
 
你想想,30岁生孩子,你要想继承老人90岁的房子,你得活到60岁才能继承,那你30岁结婚的时候,到60岁之间这30年你老住别人的房子?那不是胡扯吗?
 
 
 
13
 
共有权房,政府赚双倍
 
共有产权房我觉得更是政府贪财的一个取向。
 
本身那个土地卖3万块钱,然后房价卖4万块钱,然后他占50%的股权,这个房价就变成了8万块钱。周边的二手房房价多少?6万。你要卖给业主,说4万块钱卖给你一套房子,你是不是觉得很高兴?比坊间的6万二手房便宜多了。
 
可是你别忘了,政府还拿了50%,政府这50%出钱了吗?没出钱,他得了双份的地价,3万的低价变成了6万,还得了一套房子。
 
所以共有产权房从目前看高于当地二手房房价的项目已经很多个了,我只能说,本来拍卖土地的商品房,政府拿走了70%,到了共有产权房的时候,政府就从房价里拿走了90%或者更多。
 
14
 
房地产税,还远着呢
 
房产税初期的时候就提出,要减去其它的税费。
 
但是现在这句话都被人抹了,他们总想在不减现有税的情况下加税,这是不可能的,老百姓一定会造反。
 
如果减了一些税,再征,能不能解决现在的土地财政问题?解决不了。
 
土地出让金70年的一次性支付相当于永久性的土地费,它是复利计算的??墒悄阋阉殖?0年收,政府兜里一下子就没钱了,所以替代不了地方税。
 
我不认为房产税能解决房价问题,能解决供应性问题,能解决任何问题。
 
15
 
空置税可解决租赁住房问题
 
在不改变现有双轨制的一些条件下,我个人觉得用市场化的办法解决问题是最好的,不是限制个人买房子,而是鼓励大家买房子。你买第三套、第四套、第五套、第六套都行,买的越多越好。
 
但是我要加你一个空置税,香港、德国,很多国家都是用这种方法。只要你的房子是为了住的,不是为了炒的,那你就让里头有人住,你空置半年以上我就要收你的税。
 
所以他的房子里有人住,有人住你不就达到了房子是用来住的目的了吗?但是人们为什么要把它用于出租呢?就是因为你减税,德国就是这样的,他用减税的方式控制房价,同时用减税的方式,用政府补贴让穷人有房子租。
 
 
 
16
 
长效机制很难建立
 
如果要用长效机制彻底解决中国的问题,那么就要解决的是土地制度问题,户籍制度问题。
 
那么矛盾就在于,我们的短期政策不利于长期机制的建立,你没法解决土地制度问题,也没法解决户籍制度问题。
 
我们如果用现行的方法解决房价问题,你使劲按着,不用市场化的办法解决问题我觉得是适得其反,也不可能建立长效机制,我就讲这么多,谢谢。
 
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