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楼市烈焰将烧尽,调控已进入深水区,该小心了......
类型:楼市要闻  日期:2018-06-17  浏览:129 次  评论:查看评论
 
 
刚刚过去的5月份,全国就有超过40个城市发布多达50次的调控政策,创下单月调控次数最多的纪录。同时,调控城市明显从热点的一二线向周边三四线蔓延。
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调控来袭,竟卡不住房价上涨命脉?
“防止房价明显过快上涨”,15日,国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读5月份房价变动情况时表示,70个大中城市新房价格指数环比增幅连续3月扩大。
5月70个大中城市中有61个房价环比上涨,4月为58个。 5月份70个大中城市中62个房价同比上涨,4月为59个。
 
1、从数量上可知,楼市上涨的火焰并没有如预期般熄灭,相反还在进一步扩张。广州与深圳也出现了明显回温。
 
2、另外,因朝鲜半岛局势缓和遭大卖的丹东,继4月份环比涨幅高居榜首后,5月份丹东再次占据第一位,新房价格环比上涨5.3%,涨幅进一步扩大。
 
3、受“全岛自贸区、全岛自由贸易港”利好影响的海南,延续4月份的涨势,三亚环比涨幅扩大0.5个百分点至2.4%,同比涨8.2%;??诨繁日?.1%,同比涨幅10.1%。
 
4、让人一脸懵B的是,在更能反映市场的二手住房价格方面,新疆首府乌鲁木齐同比上涨16.2%,领涨全国。
 
限购、限贷、限售、限价、以及摇号买房等政策在地方上不断出台、落地、执行。
 
然而,密集调控政策下,纵观全国各地城市,房价上涨的局面仍旧存在。
 
政策频出,为何依旧卡不住房价上涨的命脉?尤其是三四线城市房价。
 
2
 
三四线城市房价大涨原因何在?
1、刚需强劲
 
随着城镇化的推进,三四线城市大量农村人口转移为城市人口,他们或因拆迁安置进城生活,或因子女求学进城购房,或因为追求更好的生活环境而迁入城中。同时,在三四线城市的广大农村地区,单身男女结婚,在城市里买婚房已经成为标配。
 
另一方面,棚改货币化安置政策刺激下,2017年三四线城市房屋销售维持高速增长态势,房地产库存加速去化。
 
2、大型房企的入驻
 
随着一二线城市的土地政策不断收紧,竞争激烈,再加之密集出台的楼市调控政策,各大品牌房企的处境越来越艰难,从而开始转向政策较为宽松的三四线城市,从而推动了当地的土地价格。
 
3、人们强烈的投资意愿
 
十几年之中,全国各地轮番上演房价暴涨的戏码,房子俨然成为老百姓眼中的“肥肉”。不过一二线城市的房价不断高涨,提高了购房门槛,而且不断出台的楼市调控政策日益严格,广大投资客只能“望楼兴叹”。于是,相对价格低、管控松的三四线城市成为热钱流向的“洼地”,新的问题逐渐下沉到三四线城市中。
 
3
 
三四线城市的房产泡沫已经过高
 
我们常说,“需求反映价值”,目前三四线城市楼市一片火热,有些地方风头甚至超过了部分二线城市。但是三四线城市的楼市,真像市场反应的那样,有那么大的投资价值吗?
 
从城市发展来看,支撑一个城市的经济发展,除了区位优势之外,还要看到这个城市有没有强大的产业集群做背书。
 
而根据常住人口增速来看,三四线及以下城市人口增速一直处于0.3%左右,低于全国人口平均增速0.5%,也远低于一二线城市人口增速,这说明人口仍旧存在由三四线向一二线城市的涌入的情况。
 
一线城市严控人口的情况下,人们没有选择回乡,而是转投到了各二线城市。而二线城市抓住时机,纷纷出台优惠政策,以吸引人才落户。当然除了优惠政策之外,二线城市经济的迅猛发展,也是人口持续流入的重要因素。
 
然而,三四线城市的定位并不是像二线城市那样“破局”发展成大城市,我们也很少看到国内的三四线城市参与抢人,三四线城市更多的是满足老百姓的基本生活,并且让当地人的生活水平维持在一定高度,这样就达到了目的。而且这种定位主要是给老年人的,因为三四线城市很难留住年轻人,大家可以试想一下二十年后的三四线城市里的年轻人比例。
 
大量的人口外流就使得三四线城市的老龄化越来越严重,日本的很多小城市最终变成了空城,这其实只是发展阶段的问题,国内的小城市也在走这条路,只不过还需要时间,中国东北的现状就很说明问题,大量的东北人散落到全国各地,前后不过二三十年时间。
 
由上所述,相比于一二线城市来说,三四线城市不具备房价长期上涨的基础,三四线城市未来的房价更多应该是看跌才比较正常,看涨就绝对出问题了。
 
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谨慎!疯狂炒作背后 怕是一场大风暴
房价接下来是涨是跌?哪些调控政策会发布?影响很多人的买房决策。
 
但对房价的预测,不同的人有不同看法:有人想房价跌了后买,有人担心再不买会更贵。
 
调研发现,62.9%的购房者认为一二线城市房价短期内趋于稳定,未来还会上涨。同时,61%购房者和59.6%经纪人均认为,政府会继续控抑制房价上涨。
 
然而,有业内人士称:“不排除最近2个月,各地再次发布密集调控政策的可能性。”
 
那房价未来会咋样?
 
“预计未来几个月市场将整体保持平稳,多项指标涨幅将有所收窄。”某研究院研究员沈昕说。
 
而业内一些专业人士也认为,楼市调控政策在持续,包括12个约谈城市都发布了调控政策,预计后续的价格上涨幅度将被抑制。
 
所以想要规避风险,一定要拨开迷雾看事实!
目前我国的经济出现了结构性问题,人们手里大部分热钱流入了房地产市场。国家已经出台政策,引导资金分流。央行决定适当扩大中期借贷便利(MLF)担保品范围。
 
随着放出去越多的MLF,意味着基础货币的成本越高,这是什么意思呢,就是实质性加息啊,放出去越多,意味着对全社会所有资金的成本利息提升影响越大。
 
手中有粮,心里才不会慌。这么推导起来结论就是,如果世界主潮流是货币政策正?;?、美国人持续加息、缩表,那么我们不管是直接官宣加息,还是通过MLF的中标利率提高,起到的效果都是实质性在加息。
 
实质性加息,会使市场流通的资金紧张,从而利空楼市。
 
中国人自古以来就对买房情有独钟。对于现代人来说,买房更是买的一个城市的潜力,会影响到生活的方方面面,比如户口,学位,就业机会等等。买房也绝不是一劳永逸的投资,楼市的风险也越来越大,在哪里买房也要经过深思熟虑。
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